上个月，重庆经历了太多的困难。

高温，山火，疫情，限电。

诸多不顺带来了人们对重庆楼市的关注和好评，也增加了负面。

重庆再次成为“网红”

各社区骂重庆楼市&amp； #039；老三样"：

产业不行，供应太大，政策不好。

其实，我觉得这个时候，不仅仅是重庆。

全国90%以上的大城市，大环境基本都一样。

深圳成交惨淡

站在杭州的高处

郑州命悬一线

西安不暖和

今年大环境的多重影响，解释得不多，整体难以预料，无法控制。

政策滞后持续的影响会带来负面效果

1. 过去各个城市虽然有轮动，但总体每个城市至少都有普涨，短的1-2年，长的3-5年，短期回报的期许是有大确定性的，普涨几乎是天经地义的。

而现在看起来，这1-2年的回报并不如预期，大多数人的心态其实并不容易调整过来，很容易得出“这个城市不好，那个城市好”非常宏观的判断。

一旦结果不好，就归因是觉得自己选错城，只要换个城市，结果就大不一样。

事实是否如此，真不好说，对于城市轮动，踩准行情，这里面有个前提；普涨。

而普涨，就是变得更难。

2. 重庆整体价格不高，入场门槛比其他大城市低，入场门槛也会让一些手上钱并不多的投资客把仅有的闲钱all in，一旦选筹不好，实际受到的压力值会更大，负面情绪多会更正常。

3. 没有限购，入场的投资客数量也比较多，其他城市结果好不好不一定，但重庆结果要是不好，相对吸引的骂声和火力肯定更多，幸存者效应。

但不要觉得投资客多就是问题，外地人在重庆投资，我们拿到的数据，连本地的10分之一都不到，但外地的投资客，发声一定更多，本地反而无所谓。

重庆这两年经历了什么？

在这里，我想先回顾一下2021年上半年，2022年3月份这两个节点：

2021年上半年，重庆是有一波行情的，动静不小，很多人说重庆因为土拍刺激，一下激起千层浪。

都认为是土拍促使了行情

我认为不然，整体行情，在1月2月就开始酝酿，3月起势，4月5月疯狂。行情起势，跟土拍没有直接关系，土拍只是助推。

那怎么行情就来了呢？

来之前重庆照样被各种骂。然而来了，就是个事实，没有预兆，没人真正能解释得清，所有的负面这个时候都没有说服力。

另外，2022年春节后的3月份，重庆单月成交二手破万套，部分板块又现抢房潮。

要知道，这是在2021年下半年遭遇最强调控后的情况，也是房产税等大背景下的表现，大家都不看好 。但就是自发有了热度。

圈内一度认为，今年小阳春会重新延续去年的行情。

结果2022年4月，上海疫情封了三月，全国又紧张起来，行情又被打断。

上海疫情的始料未及

我觉得经历这两次，我有以下启发：

1. 买涨不买跌，是人性。一涨，利空也是利好，一跌，利好也是利空。

——怎么不被市场情绪随机左右，才是该思考的。

2. 行情来的原因，难以分析，市场的作用是无声的，大城市购房内生动力很强的。

——专注那些内生动力特别强的微观板块。

3. 正常刚需买房，也是看市场脸色，并不是“刚需什么时候买都可以”，本来要买房的刚需，看到负面消息多了，真实需求也会被信心影响。

——越是刚需，越难有立场。

4. 真正影响市场的，是疫情。人的记忆很短暂，有时候来行情，可能只需要一个消息。

——做好提前的准备工作比其他重要。

所以，不要动不动非黑即白的谈论城市。

一线城市or二线城市，从来不是一个简单的对比，政策下面，没有一片树叶是无辜的。

大经济环境好不好

房地产市场好不好

xx城市房产好不好

你买的房子好不好

这是四个事，四个事拆开来说，会更有用。

有朋友说，上海就很好，最近上海新房抢得蛮厉害。

好吧，在上海建仓，真有不错涨幅的，动辄一两千万，一套就把很多人挡在门外，建仓这个词，太大。

我认为：先把每个城市的准入条件、试错成本、规模效应，以及自身的情况综合评定了，再来看怎么投资。

不然，比较城市没有意义。

但城市之间的分化，一定会有的，今天的南北方分化就是例子，我也在思考，到底一个城市的底层power是什么。

回到今天的正题：

重庆未来在城市层面的机遇和power是什么

先说结论，我认为是：新能源汽车。

上周我朋友发了一张图给我，重庆即将打造“新能源汽车产业集群”，看似不起眼的一张图，其实我理解的这张图背后，是一个“庞大的城市计划”。

关于新能源汽车这个话题，我其实很早就想写了。正好借这个契机，和大家聊一聊。

一个城市如果未来有机遇，我觉得就两点：钱来+人来。

“土地本身不值钱，值钱的是土地上的经济活动”。

所以，长期看，重庆的房子怎么样，取决于重庆这片土地上的三点：

▪ 经济活动的效能，

▪ 经济活动的区域，

▪ 住宅供应的数量。

土地和住宅供应，尤其是中心城区的供应，是最好预估的，一定是减少，某些成熟区域，根本几年就无地可供，住宅的存量市场一定会来，只是迟早问题。

经济活动的级别和区域，则是：产业是啥，产业在哪。产业来，则人来，钱来。

哪里的土地能有源源不断带来人和钱的产业，哪里的土地就值钱。

过去老说深圳民富，杭州民富。大量的房地产总部，大量的互联网总部，大量的金融总部，大量的拆迁。

一栋大楼的产值，一个板块的GDP，抵得上一个国家。这里大多数说的产业，都是“服务业”，或者“高端服务业”。

其实制造业，同样是造富大户，不然iPhone和telsa还在疯狂赚美元，美国，日本，德国的发家史是怎么来的？

重庆。就是一个制造之城，准确的说，是一座汽车城。

我先单独说说汽车产业的重要性。

汽车产业有多重要？

这样讲吧，汽车是大规模生产的民用品中最复杂的，有数万零件，设计寿命往往在n年以上，期间要经历夏季酷暑和冬季严寒。

既要可靠，还要大规模能生产，说明两点：

第一，汽车产业对于生产管理有着极高的要求，能够深入影响其他制造业。

因为产品本身的复杂，带来了生产管理、仓储管理、供应管理、物流管理等方面的大量问题。为了解决这些问题，汽车产业会持续改进生产管理方式。所以，从产业兴起以来，制造业中最先进的管理体系和理念一直都是在这个行业首创，然后才传播到其他行业。

一个国家和地区汽车产业水平，标志着制造业的最高管理水平。只要能实实在在地打造一个强劲的汽车产业，这个产业就会源源不断地向其他制造业部门输送管理理念、管理制度和管理人才，提升整个国家和地区的制造业水平。

第二，汽车行业是超综合的行业，辐射整条产业链。

产业上游几乎囊括所有制造业部门——冶金、电子、化工，又是个重资产行业，对库存十分敏感。库存量意味着积压的资金。而无论是自有资金还是融资，积压资金都是有成本的。

巨大的库存，就意味着公司每时每刻都要付出巨额成本。大部分车厂为了控制库存量，都要求供应商在尽可能近的地方设厂，或者反过来在尽可能近的地方找到供应商。对于一个国家和地区来说，有一个强劲的汽车行业，意味着整条汽车产业供应链几乎都在本地。

再讲大点，汽车产业的强大与否，就说明了制造业各部门的强大与否，是一国能否成为发达国家的重要根基。

新能源汽车到底是个什么样的风口？

中国汽车产业目前发展如何了，直接拿数据说话

2021年，中国汽车出口销量实现201.5万辆，同比涨幅达101%，在国际上仅次于日本的382万辆和德国的230万辆，超越韩国一跃成为世界第三。

这也是中国汽车出口量首次突破200万辆大关。

而2010年到2020年这十年，中国汽车出口量一直在100万辆左右波动。因此许多业内人士也把2021年称作中国汽车出海元年——厚积薄发，直接翻倍。

别看疫情各种难，卖车没闲着。

在汽车出口数据中，新能源车的表现最亮眼，2020年，中国新能源汽车出口近7万辆，占汽车出口总量的7%；2021年，新能源汽车出口31万辆，占比15.38%，翻了4-5倍；今年上半年，新能源汽车出口20.2万辆，占比达16.6%，几何级数飙升。

小鹏在荷兰的线下体验店

过去一年，华为、小米、宁德时代等独角兽纷纷入局新能源汽车，加上以蔚来、小鹏和理想为代表的造车新势力，以及在“碳中和”背景下加速电动化进程的传统车企，全面开花。

疫情影响，宏观政策、电池技术、自动驾驶——消费者对电动车的接受度越来越高。

整个中国新能源汽车行业已经进入加速发展阶段。预计2025年新能源汽车销量将达到约542万辆，未来五年年均复合增长率为36.1%。

海外的资本市场也是风向，去年11月，美股近7年来最大规模的IPO诞生，电动汽车公司Rivian上市，股价首日一度暴涨50%，截至当天收盘Rivian市值高达859.08亿美元，超过福特、蔚来和法拉利。

去年11月，特斯拉股价一个月内涨幅超50%，市值突破1万亿美元，马斯克稳坐全球首富。

比亚迪股价同样屡创新高，市值超过宝马、奔驰、法拉利、通用、福特等知名车企。

华为，长安，宁德三巨头在重庆布局的新平台

大钱往哪里投说明了一切，新能源汽车，毫无疑问是席卷全球的浪潮。

中国在这个强国产业上实现反攻，2021年中国新能源车销量占全球总销量的近一半。

所有大佬都在搞，搞得越来越好。

重庆在新浪潮中做了哪些布局？

新能源的确定性越来越高，与重庆有什么关系？

还是拿数据说话，看一下上半年重庆车企的一组销售数据。

长安汽车

长安深蓝爆单

光今年1-6月，长安新能源销量达84958辆，同比增127.26%，远超全国平均增长水平。

小康旗下赛力斯

华为问界引领suv订单

6月份新能源汽车销量也在5月份5651辆的基础上再次突破，达7658辆，同比增长524.12%，单月数据接近破万。

力帆

6月份新能源汽车销量达3126辆，今年1-6月新能源汽车累计销售12547辆,是去年同期的116倍。

有没有一个感觉，前几年，重庆新能源汽车产业发展感觉一直不温不火，怎么突然就不一样了？

外界过去会觉得，长安就是低端的代名词，能别提最好别提，力帆和小康，不就是农用车吗。

但今年重庆新能源汽车全面发力，加速“超车”成既定事实，其实是厚积薄发。

在中国汽车产业版图中，重庆有着举足轻重的地位，重庆汽车产销量在全国总量的占比达8%左右，2015年还曾以每年300万辆的产量，成为中国第一大汽车生产基地。

但就拿2020年来说，长安新能源汽车销量约为3万辆，仅占长安汽车全年销量的1.5%。同期，蔚来、理想、小鹏等，销量分别达到4.3万、3.2万、2.7万辆。

画风突然转变，就是2021年-2022年！

长安新能源汽车销量猛然突破10万辆，重庆新能源汽车产销也同比猛增252%。今年增长趋势进一步延续。

其实长安从2001年就开始研发新能源汽车，投入了大量资金和人力，也积累了许多核心技术。一直在卧薪尝胆，整个新能源大市场，事实也是在2021-2022年爆发的，为的就是今天。

这一点我们自己也亲身体会，大街上的绿牌车，真正多起来，就是2021年开始。

重庆做了大量布局！

长安，进入新能源汽车的密集上市期。仅今年，长安就计划推出8款新车，产品线覆盖低、中、高端。网红“阿维塔”定位为面向高端市场的30万元级中型SUV。

赛力斯，与华为共同推出的高端智慧电动汽车——“问界M5”上市后，销量节节攀升，迅速跻身20万元以上高端新能源SUV销量前三强。还将在今年上市售价30万元/台以上的“问界M7”。目前和华为正一起研发“问界M9”，每台售价预计为40万—50万元。

目前重庆已有16家新能源整车企业，新能源汽车年产能已经达到百万辆，已达总产能的25.8%。

再来看看这两年的外部引进：

先后引进吉利极星、理想汽车等中高端整车项目。

理想在重庆拿下大地块建厂

其中，吉利极星项目预计2023年1季度建成投产，理想汽车在重庆拿到了和上海特斯拉超级工厂大小的用地。

发现没：

理想的新工厂，吉利的新工厂，华为问界的新工厂，长安阿维塔，还有长城坦克，福特电马等。

全部落地重庆！

这些品牌全部是新能源车的流量明星！

而过去，你对长安等品牌的印象，被新能源的新品牌重塑，就是这一两年的事！

所以，这艘万吨巨轮，造了很久，一直未出港，刚刚才下水。

来看看重庆都造了些啥重磅车。

长安深蓝

理想L9

沃尔沃高端电跑车极星

网红SUV坦克

当其他汽车城还在合资品牌绞杀的时候，长安也逐渐把重庆出租车市场的合资车换成了长安电车。

出租车全面换本地电车

不是车厂在哪，你就跟着旁边买房

我要提醒的是，汽车产业的造富逻辑，和高端服务业造富逻辑是不一样的，尤其是对于房产的微观影响。

高端服务业的单人产值高，我认为依旧是一个小区域范围内的劳动密集型产业，只是这种劳动是脑力劳动。

来一个腾讯或xx总部，旁边的房子很可能就大涨。

反馈的是时间和集中效率对于高端服务业极其重要。

产住联合的投资逻辑，屡试不爽。

深圳模式的选房逻辑

但汽车产业的覆盖面广，造富集中在财政反哺，行业和行业链条的的高精尖人才。

汽车厂的布局也往往是在郊区，但并不见得在这个城市的xx郊区造个汽车厂，这个郊区xx板块的房子就要涨，这种影响，不像服务行业这么直接。

厂房多在郊区

大家只需要记住：这个行业好了，会让一个城市甚至一个国家变得非常有钱，这个城市会快速发展。

还有一点是肯定的：汽车造富的高精尖人才，他们会优先选择这个城市的头部资产。

而我说过，目前重庆好房子和普通房子的价差，并没有拉开，参考这篇文章：

想办法拥有重庆的好房子

回顾17-22年，如果在重庆完整的踩住了两波行情，选筹更准确，17年全年，21年上半年，很多人还是获得了不错的回报。重庆是五年内有两波行情的地方，这是事实，进场时间和选筹很重要。

行业的未来判断

当前和未来很长一段时间，依旧只有两个产业带动的产业链最庞大。

一个还是房地产，

一个是汽车产业。

房地产相对汽车产业，是占gdp足够多的支柱行业，虽然它带动的产业链最广，但不是直接让一个国家的制造业变得强大。

汽车产业是仅次于房地产之后，带动产业链最广的一个产业，它是高技术的代表，汽车产业可以带动新能源，精密机械，传感器，电子系统等产业发展，也会推动材料学、力学等的发展，汽车行业带动的钢材，铝材，橡胶，朔料，纤维，石化，玻璃等，基本都是各个行业的隐形冠军。

所以大家会发现，高端制造业大国代表的美日德都是汽车大国，又比如英国、法国、韩国、西班牙等汽车产业都非常不错。

一个品牌代表一个国家

毫不夸张地说，中国想要成为制造业大国，想要成为发达国家，必须先成为汽车大国。韩国成为汽车大国多少年了，但在2021年才被认定为发达国家。所以别小看汽车，里面包含了大量高科技，而且会带动众多产业升级发展。

随着我们新能源汽车开始发力，未来我们出口量只会越来越大，在这个过程中，我们的国产品牌也会跟着崛起，而重庆目前已经在这个崛起的赛道上，拿到了非常好的身位。

总结

来人来钱的事，才是花大精力去布局重庆的根本原因。

因为，无论你生活在哪个城市，只要你需要购买“不动产”，住也好，租也好，贷也好，投也好。你都必须研究这个城市的资产配置问题，这是跑不掉的。

身为重庆人，买了多少房子，到底表现怎么样，是个非常客观的问题，一定要去解决：

哪些房子出现了分化

未来怎么去优化资产

买卖置换的微观市场

毕竟不是小数目。

哪怕是外地人，觉得重庆未来有机会，对于重庆城市的势能投资，他也是微观的，再不是粗暴的比较哪个城市更好。

大确定性到选筹，是需要花功夫的，甚至是花功夫到买卖双方的博弈，买房，就是技术活。

凤凰涅槃，固若长城的重庆精神

PS.这几天一直在外学习，跟前辈闲聊：

聊到"九运"离火运即将来临，“离火运”直接促使电力，电信，能源，新能源，互联网等行业飞速发展；并利好南方长江流域城市。

让我不由得想到，重庆在八月万众瞩目，克服了山火，展示了西南人的精气神，凤凰涅槃。

祝愿重庆抢着风口，顺着大势，走出暴击。

正如这两天重庆官方发文所说的那样：

世界级智能网联新能源汽车产业集群！2030年，重庆