来源：环球时报

【环球时报报道记者王鹏杰马梦阳】编者按：据不完全统计，今年以来已有30多个城市出台楼市优化政策，首套房贷款利率最低降至3.7%。 与此同时，全国各地相继提前还款。 不少居民反映，提前还款需要到银行柜台预约，距离还款定员还需3-5个月，部分银行总行已关闭提前还款通道。 那么，这波提前还贷潮对2023年楼市有何影响？ 应该如何选择还款、换房、购买新房？ 对此，《环球时报》记者进行了调查。

还贷，要不要提前？

“这不是欺凌吗？ ”家住四川成都的陈老师向记者抱怨。 去年12月，由于换房需求，陈老师不得不将手中的房子卖掉以补充房贷，才能换房。 但银行对提前还款的日期非常强硬，要求陈老师能在2023年3月底前处理，陈老师大为光火。 更多的业主看到近期理财利率的下调，表示自己的房贷利率始终“高”，于是有了提前还贷的心态。

但是，银行方面也确实压力很大。 诸葛搜房数据研究中心首席分析师王小嫱对《环球时报》记者表示，提前还款难是因为近期提前还款规模上升，老百姓提前还款意愿强烈，银行开启了预约排队制。 此外，更重要的原因是提前还款对银行的影响。 对于银行来说，前两年贷款利率的5%-6%是比较好的客户，如果回报高，大量贷款得以偿还，短时间贷款的低息贷款产品会降低企业收入，另外，大量贷款会加大放贷部门的压力。 因此，银行希望加快提前还款的步伐，不仅能保证企业内部的正常运转，而且对企业收入也有正面的影响。

造成这一现象的原因还是在于利息差。 王小嫔认为，首先是由于理财产品利率下行，不少理财产品的年利率跌破3%，但房贷利率总体大于理财利率，找不到更高质量的投资渠道，也促进了居民选择使用存款提前还贷

其次，随着年后郑州打响降息第一枪，各城市迎来了房贷降准潮。 目前，据不完全统计，已有30个城市下调了房贷利率下限，其中最低降幅为3.7%。 还有天津、厦门、福州、长春、沈阳等二线城市，房贷利率高于新增贷款利率，存量客户心态失衡也促使居民提前还贷，房贷利率换手率降低，疫情经济下行

上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉《环球时报》记者：“从房贷利率的角度来看，社会上确实有抱怨房贷利率过高的声音。 提前偿还住房贷款的目的是减少利息支出。 我们认为，必须重视这种社会感情。 另一方面，要积极宣传“存量贷款也降低利息”的精神，减少提前还房贷的行为。 另一方面，各地要系统研究“降房贷-提前还房贷”的关系，从维护购房人权益的角度积极为购房减负。 ”

对于背负房贷的存量所有者来说，现在是否应该提前或者部分偿还房贷呢？ 王娲建议：“提前还款要根据自己的贷款情况来决定。” 另一方面，业主需要观察现在缴纳的房贷利率水平与现在的城市房贷利率之间的差距，如果现在缴纳的房贷利率比现在的利率高很多，可以考虑提前还贷。 另外，看是否支付违约金，调查当时的贷款合同； 其次，看自身能否找到利率高于房贷的理财产品，如果没有更好的投资渠道，且手头资金充裕，可以考虑提前还款； 另外，还需要考虑自身住房贷款目前剩余的本金金额和总本金金额之间的差异。 如果本金已经大部分偿还的话，利息差很小，所以没有必要提前偿还。 ”

换房，要不要快？

住在北京的“奶爸”郑老师说，随着二胎长大，两个狭小的房间，已经不够帮助家里四口人、带着孩子的爷爷奶奶住了，这时，他卖掉了手里的套餐，搬到了更大的房子里但是现在住的房子还背负着几年的贷款，要过房子就需要提前还房贷。 但是，现在已经排了6个月的队，被还款周期所困扰。 害怕房价上涨，害怕心中的房源被抢在前面。

《环球时报》记者走访了北京地区几家连锁房地产中介。 店内中介表示，目前提前还款一般有“交易型还款”和“非交易型还款”两种，但前文郑先生是典型的“交易型还款”者，政策应该给予这部分人一定的还款偏好，否则家庭后续的生活和计划关于“非交易型还款”，我相信如果能充分理解人们对未来不确定性的担忧，降低存量住房贷款，银行的压力也能缓解。

可见，提前还款的浪潮不仅影响了住宅，还影响了住宅交换者。 王小嫱表示，提前还贷直接影响市场的是延长二手房成交周期，特别是成为有抵押房源的业主。 目前，政策对改善性需求支持不够，但居民换房意愿强烈，尤其是大部分购房群体还处于房贷还款阶段。 现在，有名义变更的城市并不普遍。 未经批准更名的城市转赠集团，如果希望过户，必须首先解除过户。 另外，过户时间太长的话交易时间也会变长。 如果预约4个月的提前还款，居民的轮换周期为6个月左右。 因此，对于购房人来说，换房效率会下降，对于整栋楼来说，二手房的成交周期会变长。 建议银行合理改善提前还款难的现象。

不过，多位一线工作人员也向《环球时报》记者表示，目前房价处于比较平稳的周期，成交量还在扩大，但由于去年的低基数，房价没有大幅上涨的基础。 因此，为了避免因为还不起房贷而错过心里的房源，那些需要换房的人可以提前制定计划。

新房，该不该买？

住在辽宁抚顺市的王先生今年年初搬到了新房。 将近50年过去了，王先生这次购买新房的首要目的是养老。 她告诉《环球时报》记者，对于新房子，她并不在乎是否是当地有名的小区，而是以经济、方便、快捷等为首要前提。 在北京工作了近4年的姜先生，开始准备装修去年年底购买的新房。 自从在北京工作稳定下来后，她一直在物色房子。 她说，去年最终决定购买房产的原因是准备结婚，父母支持了大部分首付项目。

AUR投资分析平台分析师张羽丰在房地产一线工作多年。 她告诉记者，从成交案例来看，购买新房的需求这么多年没有改变。 告诉他是改善住房条件，还是在新城市做职业生涯、结婚准备等。 但她说，现在大家买第一套的时候，还要多想想，基本上是三居起。

春节以来，从各地的反馈和媒体报道中，楼市运行情况出现了许多积极正面的反馈。 据几位一线城市销售人员介绍，春节后，看房人数比去年同一时段有所增加。 张羽丰表示，确实春节过后，大家看房的时间增加了，各地出台的优惠政策使得成交量有所好转，出现了“小阳春”，但根据以往的经验，这波消费结束后，将会有一段相对平静的时间。

去年以来，各地为促进新房销售，纷纷出台优惠政策。 进入2023年，力有加码的趋势。 中国住建部部长1月初接受采访时表示，大力支持购买首套房，并应降低首付比、首套利率。 1月29日，郑州宣布首个房贷利率即日起下调至3.8%，打响新一年城市“降房贷利率”的第一枪。 记者了解到，2023年1月以来，全国各地降低房贷利率或执行低利率的城市名单共有30个，房贷利率均低于4.1%的下限，同时出现%、3.9%、3.8%、7%四个档次那么，对于还没买房、正在观望的购房人来说，目前的低房贷利率真的成为了一个吸引人的“入场时机”吗？ 张羽丰认为，低房贷利率确实对购房者有一定好处，但对北京等一线城市来说，另一个问题是首付比例过高。 “从北京来说，消费者购房的第一套基本上是40%的首付，两套非普通住房项目基本上需要80%的首付，对普通购房者来说压力很大，面临着售房后再换房的问题。 因此，历次银行下调房贷利率，对北京市场的刺激效应并不显著。 ”

从刚刚公布的房企单月销售业绩来看，大部分房企单月销售金额同比均有一定回落，但多数房企销售金额同比12月有所下降。 中国指数研究院数据显示，今年1月，TOP100房企销售总额4223.3亿元，同比下降31.7%。 张羽丰表示，由于从销售到网签的流程比较落后，3、4月各房企和机构公布的数据值得关注。

中国指数研究院分析认为，未来房地产市场供需政策将继续加快实施，一线城市住房需求旺盛，市场将率先迎来回暖，房地产市场“小春天”有望出现在少数城市。 但在大多数城市，经济环境和房价预期仍然较弱，市场修复需要更长时间。 青岛大学经济学院教授易宪容在接受《环球时报》记者采访时表示，从地区来看，经济发达的城市、地区的变暖速度会更快。 当然，也要看未来房价的上涨情况。